คู่มือเพื่อการตัดสินใจ
คำนวณค่างวดบ้านอย่างไรให้เห็นดอกเบี้ยจริง
แยกเงินต้น ดอกเบี้ย ระยะผ่อน และภาระหนี้ต่อรายได้
ก่อนตัดสินใจ ให้เริ่มจาก 3 เรื่องนี้
- ขอตารางอัตราดอกเบี้ยทุกช่วงปีจากธนาคาร ไม่ใช้เฉพาะอัตราโปรโมชั่น 3 ปีแรก
- ดูสัดส่วนเงินต้นกับดอกเบี้ยในงวดแรก ๆ เพื่อเข้าใจว่าทำไมยอดหนี้ลดช้า
- ลองคำนวณซ้ำด้วยดอกเบี้ยสูงขึ้น 1–2% และดูว่ายังผ่อนไหว
ข้อมูลที่ต้องใช้
ระบุยอดกู้ อัตราดอกเบี้ยต่อปี และจำนวนปีผ่อนให้ตรงกับข้อเสนอสินเชื่อ อัตราคงที่และอัตราลอยตัวควรประเมินแยกกัน
อย่าดูแค่ค่างวด
ค่างวดที่ไหววันนี้อาจยังไม่สะท้อนค่าใช้จ่ายวันโอน ค่าส่วนกลาง ประกัน และดอกเบี้ยหลังหมดช่วงโปรโมชัน
ใช้ผลลัพธ์เพื่อเปรียบเทียบ
ลองปรับระยะผ่อนและอัตราดอกเบี้ยหลายกรณี แล้วกำหนดเงินสำรองไว้ก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน
อ่านค่างวดให้เห็นทั้งสัญญา
ค่างวดบ้านมักคงที่ในแต่ละช่วง แต่สัดส่วนเงินต้นกับดอกเบี้ยไม่คงที่ ช่วงแรกของการผ่อนมักมีดอกเบี้ยเป็นสัดส่วนสูงกว่า จึงควรดูยอดชำระรวมและดอกเบี้ยรวม ไม่ใช่เปรียบเทียบเฉพาะตัวเลขต่อเดือน
วัดภาระหนี้จากเงินสุทธิ
ใช้รายได้สุทธิหลังหักภาระประจำเป็นฐาน แล้วรวมค่างวดบ้านกับหนี้อื่น เช่น รถ บัตรเครดิต และสินเชื่อส่วนบุคคล การเหลือเงินหลังชำระหนี้ควรเพียงพอสำหรับค่าใช้จ่ายจำเป็นและเงินสำรอง
สิ่งที่ตารางค่างวดไม่รวม
ค่าตกแต่ง ค่าส่วนกลาง ภาษีที่ดิน ประกันอัคคีภัย และค่าซ่อมแซมอาจไม่อยู่ในยอดผ่อนธนาคาร ควรทำงบที่อยู่อาศัยแยกจากค่างวดเพื่อเห็นต้นทุนการมีบ้านอย่างครบถ้วน
ตัวอย่างแบบลงรายละเอียด
กู้ 2 ล้านบาท: ดอกเบี้ยต่างกัน ค่างวดต่างเท่าไร
สมมติกู้ 2,000,000 บาท 20 ปี ผ่อนเท่ากันทุกเดือน ไม่มีค่าธรรมเนียม และใช้อัตราคงที่ตลอดสัญญา ที่ 5% ต่อปี ค่างวดประมาณ 13,199.11 บาท ส่วน 7% ประมาณ 15,505.98 บาท ต่างกัน 2,306.87 บาทต่อเดือน คำนวณจาก P×r÷(1−(1+r)^−n) โดย P คือเงินต้น r คือดอกเบี้ยต่อปีหาร 12 และ n=240 เดือน หากมีงบผ่อน 14,000 บาท กรณี 5% อยู่ในงบ แต่กรณี 7% เกินงบแล้ว ตัวอย่างนี้จึงใช้ทดสอบความสามารถรับภาระเมื่อดอกเบี้ยเปลี่ยน ไม่ใช่ใบเสนอราคาธนาคาร
จุดที่มักพลาด
อย่านำอัตราปีแรกไปคำนวณเสมือนใช้ตลอด 20 ปี ต้องแยกช่วงส่งเสริมการขายและอัตราหลังจากนั้น
อ่านต่อจากต้นทาง
แหล่งข้อมูลที่ใช้ตรวจสอบ
คำถามที่ผู้อ่านมักสงสัย
ทำไมค่างวดในสัญญาไม่เท่าตัวอย่าง?
ธนาคารอาจคิดดอกเบี้ยรายวัน เปลี่ยนอัตราระหว่างสัญญา หรือกำหนดวันชำระต่างกัน ให้เทียบเงินต้น ระยะเวลา และเงื่อนไขเดียวกันก่อนตรวจส่วนต่าง
ก่อนนำผลไปใช้จริง
ค่างวดในบทความคำนวณจากอัตราคงที่เพื่ออธิบายหลักการ ค่างวดจริงขึ้นกับอัตราลอยตัวและเงื่อนไขในสัญญาของธนาคาร
ทดลองคำนวณจากข้อมูลของคุณหากพบข้อผิดพลาดหรือมีเอกสารอ้างอิงที่ควรเพิ่ม โปรดแจ้งผ่าน หน้าติดต่อเรา