วิธีคำนวณ
สูตรที่ใช้
อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านมักเปลี่ยนตามช่วงเวลา ผลจริงควรใช้ตารางจากธนาคาร
ตัวอย่างการคำนวณ
กู้ 3 ล้านบาท ดอกเบี้ยเฉลี่ย 5.5% เป็นเวลา 30 ปี จะได้ค่างวดตามสูตรลดต้นลดดอก
ค่างวดเท่ากัน แต่สัดส่วนเงินต้นไม่เท่ากัน
สินเชื่อบ้านแบบลดต้นลดดอกมีค่างวดเท่ากันทุกเดือน แต่ช่วงแรกเงินส่วนใหญ่ไปจ่ายดอกเบี้ย กู้ 3 ล้านบาทที่ 5.5% ต่อปี 30 ปี ค่างวดประมาณ 17,034 บาท เดือนแรกเป็นดอกเบี้ยราว 13,750 บาท ตัดเงินต้นเพียงประมาณ 3,284 บาท สัดส่วนนี้ค่อย ๆ กลับด้านเมื่อเวลาผ่านไป
นี่คือเหตุผลที่การโปะช่วงต้นสัญญาช่วยลดดอกเบี้ยรวมได้มาก เพราะเงินที่โปะไปตัดเงินต้นตรง ๆ และลดฐานดอกเบี้ยของทุกเดือนที่เหลือ
ดอกเบี้ยบ้านในไทยมักไม่คงที่ตลอดสัญญา
สัญญาทั่วไปให้อัตราพิเศษช่วง 3 ปีแรก แล้วเปลี่ยนเป็นอัตราลอยตัวอิง MRR ลบส่วนลด ตัวเลขที่ควรกรอกคือดอกเบี้ยเฉลี่ยทั้งสัญญา หรือดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีที่ธนาคารเสนอแล้วลองบวกเพิ่มเพื่อดูกรณีหลังหมดโปร ถ้าค่างวดที่อัตราสูงขึ้นยังผ่อนไหว แผนนั้นจึงปลอดภัย
ทดสอบความทนทานของแผนผ่อน
- ลองเพิ่มดอกเบี้ย 1–2% จากที่ธนาคารเสนอ แล้วดูว่าค่างวดยังไม่เกินประมาณ 30–40% ของรายได้
- ลองลดระยะกู้จาก 30 เป็น 25 ปี ค่างวดเพิ่มไม่มากแต่ดอกเบี้ยรวมลดลงชัดเจน
- ถ้ามีรายได้ร่วมกับคู่สมรส ลองคิดกรณีที่เหลือรายได้คนเดียว
เริ่มต้นใช้งาน
คู่มือการใช้งานเบื้องต้น
- วงเงินกู้ (บาท): เงินต้นที่ต้องการกู้
- ดอกเบี้ยเฉลี่ย (% ต่อปี): อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยตลอดช่วงที่ประเมิน
- ระยะเวลากู้ (ปี): จำนวนปีที่ผ่อนชำระ
อ่านผลอย่างไรไม่ให้เข้าใจผิด
ค่างวดคงที่ในหน้านี้สมมติอัตราเดียวตลอดระยะกู้ สัญญาที่มีหลายช่วงดอกเบี้ยต้องแยกประเมิน และเงินต้นช่วงแรกมักลดช้ากว่าช่วงท้าย
ลองเทียบอีกสถานการณ์
ทดสอบยอดกู้ 1,200,000 นาน 10 ปีที่ 0% จะได้เดือนละ 10,000 จากนั้นเพิ่มอัตราเพื่อดูภาระดอกเบี้ย ไม่ใช่ถือว่าค่างวดเดิมยังคงใช้ได้
ใช้เครื่องมือนี้เป็นส่วนหนึ่งของแผน
ซื้อคอนโดต้องเตรียมเงินเท่าไร: แยกเงินวันโอนกับค่าใช้จ่ายรายเดือน →
คำถามที่พบบ่อย
กู้บ้าน 2 ล้านบาท 30 ปี ดอกเบี้ย 4% ผ่อนเดือนละเท่าไร?
ประมาณ 9,548 บาทต่อเดือน และจ่ายดอกเบี้ยรวมตลอดสัญญาประมาณ 1.44 ล้านบาท ถ้าลดเหลือ 20 ปี ค่างวดจะประมาณ 12,120 บาท แต่ดอกเบี้ยรวมลดเหลือประมาณ 0.91 ล้านบาท
ทำไมค่างวดจากธนาคารต่างจากเครื่องมือเล็กน้อย?
ธนาคารมักปัดค่างวดขึ้นเป็นหลักร้อยหรือหลักพัน และคิดดอกเบี้ยตามจำนวนวันจริงในแต่ละเดือน ส่วนเครื่องมือใช้สูตรมาตรฐานรายเดือน ผลจึงต่างกันไม่มาก
MRTA ควรรวมในวงเงินกู้ไหม?
ถ้าธนาคารให้กู้รวมค่าประกัน MRTA ให้บวกเบี้ยประกันเข้ากับวงเงินกู้ก่อนคำนวณ เพราะคุณจะจ่ายดอกเบี้ยบนยอดนั้นด้วย ถ้าจ่ายเงินสดแยก ไม่ต้องรวม
ระยะกู้สูงสุดนับอย่างไร?
ธนาคารส่วนใหญ่กำหนดให้อายุผู้กู้รวมระยะกู้ไม่เกินประมาณ 65–70 ปี และระยะกู้ไม่เกิน 30–40 ปี ตามนโยบายของแต่ละแห่ง ผู้กู้อายุมากจึงอาจกู้ได้สั้นกว่าและค่างวดสูงกว่า
อยากรู้ว่าโปะเพิ่มแล้วจบเร็วขึ้นกี่ปี ใช้หน้าไหน?
ใช้เครื่องคำนวณสินเชื่อที่มีช่องเงินโปะเพิ่มต่อเดือน ระบบจะแสดงจำนวนงวดใหม่และดอกเบี้ยรวมที่ลดลง